Der übliche Finanzierungsweg:
direkte Tilgung: - Nachteil: die steuerlich wirksamen Zinskosten bei Vermietung reduzieren sich fortwährend. Doch auch der Eigennutzer kann von ertragreichen Investmens profitieren und die Tilgung anparen. Eine ausführliche Beratung mit Aufzeigen der Chancen und Risiken ist hierbei unerläßlich.
Bei einer nur 1 % Tilgung ist dieser Nachteil in den ersten Jahren überschaubar. Da einige Banken nur eigene Tilgungsprodukte akzeptieren, kann es günstiger sein mit 1 % direkt zu Tilgen und dazu separat ein ertragreiches Ansparprodukt zu nutzen. Bei den aktuell sehr niedrigen Darlehenszinsen, ist die Wahrscheinlichkeit, künftig höhere Erträge mit erfolgreichen Anlagen zu erreichen, hoch. Aus dieser Betrachtung erweisen sich auch Sondertilgungen lediglich als effektiven Zinssatz erhöhend und damit nachteilig.
Indirekte Tilgung - am Markt üblich sind-
Bausparverträge: Diese nutzen vorwiegend der Bank bzw. Bausparkasse. Der wahre Zins ist oft
wesentlich höher wie in der Werbung angegeben. Zudem ist eine hohe Rückzahlungsrate
vielfach vom Darlehensnehmer nicht gewünscht bzw. tragbar. Selten empfehlenswert!
Deutsche Rentenversicherungen: da ihre Beiträge, nach Abzug der Kosten des Anbieters, am Kapitalmarkt angelegt werden, d.h. es werden festverzinsliche Wertpapiere erworben, liegt die Rendite erheblich unter dem aktuellen, niedrigen Darlehenszins. Bei sinkenden Zinsmärkten können Kursgewinne anfallen, bei steigen Zinsmärkten fallen Kursverluste an. Nicht empfehlenswert!
Deutsche Kapitallebensversicherungen: ebenfalls nicht empfehlenswert.
Rd. 70 % der Nettobeiträge (Ihre Zahlung abzüglich Kosten des Anbieters) fließen in festverzinsliche Wertpapiere (dazu siehe vorstehende Ausführungen zu Rentenversicherungen). Aktienanlagen sind vielfach spekulativ und bei Immobilienanlagen wird Ihnen, dem Kunden, die Wertsteigerung vorenthalten
Deutsche Fondsgebundene Renten- oder Lebensversicherungen schienen viele Jahre der Ausweg aus der Ertragskrise der deutschen Anbieter zu sein. Nach dem nachhaltigen Rückgang vieler Akteinmärkte seit dem Jahr 2000 ist es recht still um diese Produktform geworden. Das Risiko der schwankenden Aktienmärkte träge hier leider alleine der Kunde.
Es gibt jedoch einige Anlageprodukte, die seit Generationen hohe Erträge an ihre Kunden ausschütteten und Garantien bieten:
Beispiele: sogenannte britische Lebensversicherungen wie Standard Life (www.standardlife.de), CMI (www.deutschland.clericalmedical.com) und Canada Life (www.canadalife.de), die erfolgreiche Inverstmentfonds gebündelt bei Innovesta (www.inovesta.de) sowie neue ertragreiche Immobilienfonds von Bouwfonds (www.bouwfonds.de).
Ein Beispiel näher betrachtet:
Clerical Medical Insurance (CMI) = diese im 19. Jahrhundert für den Klerus und Mediziner gegründete Lebensversicherung aus England gehört zu einer der 10 großen Kapitalgruppen Europas aus dem Bereich der Banken und Versicherungen. 1824 gegründet, garantiert CMI das ihr Kapital nie fallen wird und einmal gutgeschriebene Erträge ebenfalls nicht verfallen können
Dazu kommt noch der einmalige Feuerwehrfonds, dem alle britischen Lebensversicherer angehören und der für in England abgeschlossene Policen 90 % des Kapitals plus der gutgeschriebenen Erträge sichert. In wieweit dies für auf dem Festland- Europa abgeschlossene Policen gilt könnte den europäischen Gerichtshof beschäftigen (Grundsatz der Gleichbehandlung in der EU).
Vergleichbares gibt es in Deutschland nur im Bankenbereich bei einigen Privatbanken.
Hohe Erträge z.B. bei einer Vertragslaufzeit 20 Jahre von über 10 % werden den Kunden seit Generationen ausgezahlt. Da zeitweise die Inflationsraten der Länder unterschiedlich waren und um vorsichtig zu sein, rechne ich mit 6 bis 8 % Ertrag (bzw. den Vorgaben der Gesellschaft) in meinen Beispielrechnungen. Dies reicht aktuell um einen den Zinsaufwand übersteigenden Ertrag zu berechnen. Zudem wird die Beraterhaftung immer strenger, was ich grundsätzlich begrüße. Mit Prognosen gehe ich daher sehr verantwortungsbewusst um. Werden es dann doch 10 oder 12 % Ertrag, ist dies umso erfreulicher.
Beispiel: mtl. 360,- ? Anlage (statt direkter Tilgung) bringen in 20 Jahren bei 6 % Anlageerfolg 164.078 ? (so niedrig war der Ertrag seit 1950 nie), bei 8 % sind es schon 206.258,- ? und bei 10 % Nettoertrag 260.830,- ?.
Ein Unterschied von rd. 94.000,- ? zwischen 6 und 10 % zeigt, wie wichtig eine gute Anlagepolitik ist. Und CMI kann frei in Aktien, festverzinslichen und Immobilien anlegen. Und dies wird seit 1824 hervorragend gemacht. Zu all den Jahren, ja sogar in Kriegzeiten, wurden den Kunden Erträge gutgeschrieben.
Ihren möglichen Mehrgewinn vor und nach Steuer berechne ich Ihnen gerne bei entsprechender
Beauftragung. Wenn Sie z.B. ein Darlehen mit 5 % Zinsen, 20 Jahre fest, aufnehmen und die
vorgenannten Erträge sich einstellen, kann Ihr Mehrgewinn leicht eine sechsstellige Zahl gegenüber den risikoreicheren 08/15 Angeboten deutscher Anbieter betragen.
Womit ich weg komme von dem Vergleich der Nachkommastellen im Kreditzinsbereich! Es ist nicht so wichtig, ob ein Darlehensanbieter um 0,2 oder 0,3 % höher berechnet wie der günstigste Anbieter (den ich selbstverständlich in meine Konditionsausschreibung einbeziehe), wichtiger ist das
Finanzierungsmodell und der Tilgungsträger!
Übrigens: CMI ist international so angesehen, daß einige Banken Policen von CMI mit einem vielfachen des Wertes kreditieren (Hebelgeschäfte) und/oder als ertragreiches Rentenmodell finanzieren.
*Dies ist eine vereinfachte Darstellung und unverbindlich, Erträge unterliegen Schwankungen.
Ein anderer Anbieter mit einer interessanten Garantiezusage ist der Skandia -Garantiefonds. Hier garantiert die renommierte französische Credit Lyonais Bank, daß der jemals höchste erreichte Kurs der zugrunde liegenden Aktienfonds zum Ende der Anlagenlaufzeit ausgezahlt wird.
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Die Laufzeit der ursprünglichen Anlagen geht bis zu 15 Jahren. Sie steigen für die Restlaufzeit ein, kennen ihren Rückzahlungskurs (-gewinn) und können an künftigen Kurssteigerungen teilnahmen ohne die Risiken des Aktienmarkes tragen zu müssen.
Dies sind zwei mit Sicherheit günstige Finanzierungsalternativen im Tilgungsbereich.
Über die für Sie vorteilhafte Tilgungsträger berate ich Sie gerne persönlich.
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