Bauen ohne Bank, Schuldenfrei ins Eigenheim
mit blumigen und vollmundigen Werbesprüchen bringt die Fa. Genotec schwung in eine verkrustete Branche.
Die Genotec eG hat sich ein ganz besonderes Produkt einfallen lassen und ist zur Realisierung des Genotec-Mietkaufmodells seit rd. 3 Jahren am Finanzierungsmarkt vertreten.
Das die Fima aus Schwäbisch Hall kommt,zeigt das der Bausparengedanke als Grundlage des Finanzierungsmodells diente. Aber eben nur als Grundlage, lesen Sie selbst ...
Sie wollen Eigentum und ihnen fehlt
a) entweder die persönliche Bonität (z.B. wegen eines Schufa-Eintrages) oder
b) sie können oder wollen das bankseits geforderte Eigenkapital nicht aufbringen. Dies beträgt i.d.R. 20 % der Kaufpreissumme zzgl. der Kaufnebenkosten. Beim Bausparen muß sogar rd. 40 % Guthaben angespart werden und selbst bei der Vertragszuteilung, die nach vielen Jahren erfolgt, werden maximal bis zu 72% des angemessenen Kaufpreises beliehen. Der Rest muß mit eigenen Mitteln bezahlt werden. Fast vergessen: die meisten Bauspardarlehen müssen hoch getilgt werden= die Zins- und Tilgungszahlung liegt bei 10 – 12 % p.a.. Wer kann dies bei größeren Verträgen bezahlen?
Oder
c) Sie wollen sich nicht fest an eine Immobilie binden. Wer weiß, vielleicht erhalten Sie in ein paar Jahren doch den Traumjob in München, Berlin oder Hamburg.
Die Lösung: die Genotec eG wird Eigentümerin der Immobilie und trägt sich gesichert in den ersten Rang des Grundbuchs ein. Der Genotec-Genosse (also Sie) erhält die Auflassungsvormerkung in Rang II.
Hier wird anstelle einer Finanzierung ein Mietkaufmodell gestellt. Wie gesagt: die Genotec eG erwirbt das Objekt und der eigentliche Eigenheimbauer bzw. Eigenheimerwerber tritt hier als „Mieter“ dieser Immobilie auf. Zusätzlich erhält der Genotec-Genosse die Sicherung des Objektes mittels Grundbucheintrag (Auflassungsvormerkung Rang II), so dass er als „Besitzer“ immer Zugriff auf die Immobilie mittel Zahlung des ursprünglichen Kaufpreises (evt. plus der Erwerbsnebenkosten) hat.
Dieser Gedanke ist gewöhnungsbedürftig, doch kommt man bei intensiver Beschäftigung mit diesem Thema dahinter, dass dieser Weg fast ausschließlich positive Auswirkungen hat.
Der Eigenheimbesitzer erhält im Grundbuch eine Auflassungsvormerkung (Rang III) eingetragen, ist damit gesicherter Eigentümer eines Sachwertes, wenn immer er es will (Zahlung der „Kreditsumme“ führt zum Vollzug). Der Vollzug ist geplant für das Ende des 25. Jahres, geplant, - entscheiden kann der Bewohner selbst.
Da stellt sich die Frage, warum eigentlich nicht unsere Banken genau dieses Modell anbieten. Schade, dass unsere Bankenwelt hierauf bis heute nicht gekommen ist und stattdessen Kunden in Massen in Abhängigkeiten und Zwänge kommen sowie im schlimmsten Fall in die private Insolvenz gehen.
Auch durch die neuen Bankenrichtlinien „Basel II“ werden viele Immobilienbesitzer künftig keine Finanzierung bzw. kein Anschlussdarlehen erhalten. Mit etwas Glück vielleicht zu hohen Konditionen, wie dies bereits aktuell bei vielen Banken zu beobachten ist.
Zurzeit kein Job?, eine Schufa-Eintragung aus schlechter Zeit?, geschieden und nur noch ein Verdienst?, 5 Kinder (Unterhalt) oder Einkommensverluste wegen Krankengeldbezuges?
Es gibt viele Gründe, warum ihre damalige Bonität heute (d.h. spätestens bei der nächsten Kreditprolongation) ganz anders aussehen kann. Oder hat ihre Immobilie vielleicht nicht mehr den Wert wie vor 7 Jahren? Können Sie der Bank weitere Sicherheiten bieten?
Die mögliche Folge: 6 – 8 % Darlehenszins, nur 3 – 5 Jahre fest (aktuell liegen gute Angebote bei 4%, 10 Jahre fest), höhere Tilgung, Forderung nach Zusatzsicherheiten oder gar die Kündigung bzw. kein neues Darlehensangebot. Stattdessen kommt per Post die Aufforderung in kurzer Zeit den auslaufenden Kredit zurück zu zahlen.
Der Traum des Eigenheims ist bei den Deutschen sehr groß, und viele sind bereit diverse Risiken einzugehen. Wenn man den Traum erfüllen kann, ohne diese Risiken eingehen zu müssen, ist Genotec sicherlich mit seinem Angebot jedermanns Liebling.
Das Genotec Konzept bietet vielfach Vorteile:
Keinen Kredit und damit kein Risiko
Sie als Genotec-Genosse= Kunde benötigt keinen Kredit. Damit fallen Probleme, die durch Arbeitslosigkeit, Krankheit, Scheidung oder auch Wohnortwechsel verursacht würden, komplett weg. Über 98.000 Versteigerungen im Jahr 2004 sprechen eine deutliche Sprache. Es bleibt immer ein Spiel mit dem Feuer, sich das Eigenheim per Kredit zu finanzieren.
Analog dem Bausparmodell erhält der Genosse ein von der Wartezeit abhängiges Bauvolumen zur Verfügung gestellt und kann sich ein Eigenheim seiner Wahl bauen oder kaufen.* Bauherr bzw. Käufer wird die Genossenschaft Genotec eG, damit natürlich auch Eigentümer, im Grundbuch wird dem Genossen eine Auflassungsvormerkung (und damit alleinige Sicherung) eingetragen. Damit kann dem Genossen über alle die Jahre (25 Jahre Planmietkaufzeit) die Immobilie nicht streitig gemacht werden.
* Anmerkung: es wird in der Regel maximal der durch einen vereidigten Gutachter festgestellte Zeitwert zzgl. Gutachterkosten und Erwerbskosten finanziert.
Durch die notwendige Ansparzeit und den nicht zusagbaren Zuteilungszeitpunkt der Genotec-Vertragssumme ist seitens des Genotec-Genossens eine gewisse Flexibilität bzgl. des Zeitpunktes der Immobiliensuche und des Immobilienkaufpreises (wer weiß wo in einigen Jahren die Immobilienpreise liegen) gefragt.
Feststehende Belastung über 25 Jahre – keine Schwankungen
Der Genosse hat einen fest planbaren, konstanten Mietzins über die 25 Jahre mit 5% p.a. und tätigt nebenbei eine 1,1%ige (zweckgebundene) Ansparung auf ein Ansparkonto (mündelsicher), das in seinem Namen bei einer Bank oder Bausparkasse geführt wird.*
Der Genosse ist Eigentümer des Sparkontos und damit auch des Guthabens. Das Konto wird jedoch, wie eine Mietkaution, an die Genotec zur Sicherung des Mietvertrages abgetreten. Damit hat der Kunde durch die Abtretung auch eine Insolvenzsicherung (Hart IV sicher) dieses Guthabens. Die Genossenschaft hat dagegen eine gewisse Sicherheit gegen unterlassene Pflege und Renovierung der Immobilie (dies ist Sache des Genotec-Mietkäufers) und Zahlungsausfälle.
Durch die 1,1% Ansparung erreicht der Genotec-Kunde nach 25 Jahren eine 27,5%ige Ansparsumme ohne Zinseszinsberücksichtigung (bei 2% Verzinsung sind es rd. 48%). Die Differenz zum Kaufwert = Preis am Kauftag, kann er separat ansammeln, um dann ggf. die Immobilie von der eG abzukaufen. Je nach Rendite sind somit nochmals rd. 1% (bei 5,35% Anlageerfolg p.a.) Ansparung notwendig.
Der Kaufpreis ist maximiert auf den anfänglich zur Verfügung gestellten Kaufpreis, unabhängig vom Verkehrswert am Tage X. Sie kaufen somit zu den Preisen vor 25 Jahren. Selbstverständlich können Sie auch früher die Immobilie zum heutigen Preis erwerben.
* zum Vergleich: eine 25 jährige Zinsbindung – so sie am Markt zu erhalten ist – kostete am 25.11.05: 4,95% (unter 60 % Beleihung) bis 5,12 % (bis 80% Beleihung), 25 Jahre fest. Alternativ, 4,53 %, (100% Beleihung), 1,5% Tilgung, 20 Jahre fest (kein 100% Angebot mit 25 Jahre festem Zins am Markt).
Beispiel: 20.000,- Zeichnungssumme= mögliche Zuteilung (Kaufsumme) in 39 Monaten 228.571,- (in 12 Monaten 114.286,- usw.)
Notwendige Kosteneinzahlung bei Ratenansparung: 3.657,- ? bzw. beim Soforteinzahler + 3.200,- Einmalkosten. Da damit die Vertriebs und Verwaltungskosten gezahlt werden, ist dieser Betrag in einer Summe bei Vertragsbestätigung zu zahlen.
Mtl. Ansparung in diesem Beispiel 512,82 ? oder Einmaleinzahlung 20.000,- ?
Die 20.000,- Guthaben werden als Anteile an der Genotec eG (Genossenschaft) gezeichnet. Aktuell werden noch keine Gewinne ausgeschüttet. Dies ist für später vorgesehen. Die Verzinsung des Genossenschaftsguthabens ist somit aktuell 0,-.
Aus den Genossenschaftsguthaben werden die Kaufmittel für die Immobilie – im Beispiel 114.286,- bis 228.571,- ? aufgebracht. Es hängt somit a) von der eigenen Sparleistung und b) von den kollektiven Einzahlungen der Genossen ab, wann der Kauf realisiert werden kann. Früheste Zuteilungsmöglichkeit ist nach 12 Monaten. Da nunmehr die ersten Genotec-Verträge in der Zuteilung = Kaufphase sind, fließen auch z.Zt. die Erträge aus den 5 % Mietkaufzins (abzüglich maximal 18 % Verwaltungskosten) als Genossenschaftsertrag dem Genossenschaftsguthaben= Kaufmasse hinzu.
Es müssen bis zu 25% der eingezahlten Mittel als Liquiditätsreserve, z.B. für ausscheidende Genossen, liquide angelegt werden, d.h. es können aus den gesamten Genossenschaftsguthaben rd. 75 % zum Immobilienkauf verwendet werden.
Entgegen so mancher Vermutungen am Markt nimmt Genotec keine Fremdmittel auf, beleiht somit die Immobilien nicht. Nur was rein kommt, kann nach Abzug der Kosten der Genossenschaft wieder investiert werden. Vertriebskosten fallen keine an. Diese fallen in der Tochterfirma Gentrade eK an und werden dort von den Einmalzahlungen der Beitretenden (Kostenbeiträge) getragen. Diese Trennung zwischen Vertriebskosten und Genossenschaftsaufwendungen erfolgt u.a. durch Auflage des Genossenschaftsverbandes.
Variable Entscheidungen jederzeit
Der Clou: Wenn der Genosse die Immobilie nach 25 Jahren kaufen möchte oder aber auch zu einem anderen beliebigen vorherigen Zeitpunkt, hat er immer nur die Summe zurückzuzahlen, die er anfänglich von der e.G. indirekt (durch den Immobilienkauf) erhalten hat. Hier wird nicht der Verkehrswert betrachtet. Sofern er sich anders entscheidet, also die Immobilie zurücklassen möchte, um vielleicht ganz andere Wege zu gehen, trägt die eG das Risiko des Wiederverkaufs bzw. der weiteren Vermietung. Auch hier kommt er mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist aus dem Vertrag heraus ohne weitere Zahlungsverpflichtungen, die Verwertbarkeit der Immobilie ist und bleibt das Risiko des Eigentümers, also der eG.
Damit besteht die Möglichkeit, sich nicht sein Leben lang an ein Objekt zu binden. Vielmehr kann heute ein, den nächsten fünfundzwanzig Jahren gerecht werdendes Objekt erworben werden, ohne sich Gedanken über einen möglichen Wiederverkauf machen zu müssen. Auch kann infolge ein altersgerechtes zweites Haus im Leben erworben werden, was dann wieder ein Neubau und damit nicht sanierungswürdig ist.
Sonderzahlungen jederzeit möglich
Natürlich kann der Genosse jederzeit Sonderzahlungen an die Genossenschaft leisten und damit seine Belastung herunterfahren. Diese Zahlungen werden von der erhaltenen (investierten) Bausumme selbstverständlich abgezogen. Sofern das Objekt nicht übernommen wird, erhält der Genosse bei Verlassen der Immobilie – bei pfleglicher Behandlung der Immobilie, analog einem Eigentümer - seinen Eigenaufwand von der eG zurück.
Verfahren bei Zahlungsschwierigkeiten
Sofern der Genosse mit mehr als drei Mietkaufraten in Verzug ist, besteht vertraglich für Genotec die Möglichkeit, die Auflassungsvormerkung des Genossen zu löschen. Die Verwertung der Immobilie liegt dann in den Händen der Genossenschaft. Doch bietet sich hier ein weiteres Highlight: Neben der 5%igen Zinszahlung werden 1,1% als Ansparraten zweckgebunden vom Genossen an die Genossenschaft gezahlt. Dieses Guthaben kann jederzeit zur Zahlung der Mietkaufraten herangezogen, im schlimmsten Fall damit auch auf Null heruntergefahren werden.
Damit besteht bei diesem Konzept die Möglichkeit, eine Art Stundung der Ratenzahlung zu erwirken, solange ein Guthaben innerhalb des zweckgebundenen Sparkontos angespart wurde. Im Klartext: Bei Zahlungsschwierigkeiten droht nicht sofort der Gerichtsvollzieher.
Die verschiedenen Zielgruppen
Besonders beachtlich, dass die Genotec eG mit dieser Produktidee fast jeder Zielgruppe diverse Vorteile zu bieten hat. Singles, junge Familien, Selbständige, Schuldner oder auch die älteren Generationen, - alle profitieren auf verschiedene Weisen von diesem Konzept.
Diese einzelnen Zielgruppen möchten wir hier ansprechen.
Singles
Diese Gruppe wächst in Deutschland am stärksten, woran das auch immer liegen mag. Singles haben einen hohen Kostenpark, da sie sich viele Dinge leisten, solange sie es können. Genotec bietet ihnen diese Möglichkeit weiterhin und zusätzlich die Chance, flexibel zu bleiben. Welche Singles finanzieren schon ein Eigenheim, ohne zu wissen, wohin es sie vielleicht noch verschlägt, beruflich oder aufgrund einer Zweisamkeit?
Singles gehören bei Banken und deren Finanzierungsabteilungen selten zu Kunden. Genotec wird diese Zielgruppe sicherlich erstmals sinnvoll bedienen können.
Die jungen Familien
Junge Familien habe meist ein hohes Sicherheitsbedürfnis sowie geringe finanzielle Mittel. Mit nur 10.000 bis 40.000 Eigenmitteln (auch Ratenzahlungen möglich) lassen sich Träume bereits nach kurzer Zeit (ab 1 Jahr Wartezeit) verwirklichen. Damit schaffen es gerade junge Familien, ihr Familienglück im eigenen Heim zu genießen.
Selbständige
Das große Problem der Selbständigen, überhaupt Kredite zu erhalten, ist allgemein bekannt. Der Selbständige kann über Genotec zu seinem Eigenheim kommen, ohne große Spagate machen zu müssen. Bilanzen, Gewinne und Druck der Banken gehören demnach zur Vergangenheit.
Und noch etwas ist sicherlich eine interessante Variante: Selbständige, die Eigenheime besitzen und für ihre Firmen Gewerbekredite beantragen, müssen meist Grundbucheinträge der geldgebenden Banken über sich ergehen lassen und trotzdem höhere Zinsen bezahlen. Nicht mit Genotec: Hier verkauft der Eigenheimbesitzer seine Immobilie an Genotec und darf 25 Jahre sicher Besitzer bleiben. Damit schafft man sich finanzielle Freiheit, ohne bei einer Bank unter Druck zu geraten und letzten Endes die Versteigerung seines Eigenheims zu riskieren. Am Ende nach 25 Jahren oder zu einem belieben Zeitpunkt davor, bleibt es dann wiederum die freie eigene Entscheidung, das Objekt für die erhaltene Summe zurückzukaufen oder zu hinterlassen.
Schuldner
Der kleinste Eintrag in der Schuldnerdatei und vorbei ist der Traum vom Eigenheim. Das kennen allzu viele Betroffene. Auch dieser Zielgruppe wird nun endlich der Weg zum Eigenheim geebnet. Über Genotec spielen Einträge und Schuldnerdateien keine Rolle, eine Beurteilung nach den neuen Bewertungssystemen (Basel II) der Banken und Bausparkassen entfällt. Hier geht es um die Immobilie und lediglich die Möglichkeit, den Mietzins tragen zu können. Also auch diese Personen können schon einmal planen, ob es ein Traumhaus oder die Eigentumswohnung werden soll.
Ältere Generationen
Von der Ü50-Generation spricht man all zu selten, immerhin bietet der Finanzierungsmarkt dieser Gruppe kaum Möglichkeiten. Genotec dagegen spricht gerade die älteren Generationen an. Ältere Menschen haben oftmals bezahlte Immobilien, sehen diese allerdings mehr als Ballast an, statt als Lebensglück. Im Alter werden Immobilien zur Last, die man zu früheren Zeiten noch geliebt hat. Doch ist der Schritt zur Trennung und folgendem Umzug für ältere Menschen ein großer, der nur selten gegangen wird. Jetzt haben ältere Menschen die Möglichkeit, ihre Immobilie zu Kapital zu machen und können weiterhin in dieser gesichert leben.
Eine ganz andere Möglichkeit bietet der reibungslose Übertrag eines Objektes: Ein älterer Mensch verkauft sein Eigenheim an Genotec für 50.000 Euro, erwirbt hierfür frühzeitig einen Genossenschaftsanteil in Höhe von beispielsweise 15.000 Euro. Unabhängig vom Wert der Immobilie überträgt er infolge den Genossenschaftsanteil an einen Dritten. Dieser empfängt diesen ohne große Schenkungssteuer. Mit Übernahme dieses Anteils besteht nach der aktuellen steuerlichen Gesetzeslage automatisch das unwiderrufliche Recht auf Rückkauf der Immobilie für 50.000 Euro, da er die Auflassungsvormerkung mit übertragen bekommt. So wird die Immobilie von A nach B gereicht, ohne irgendwo anzuecken.
Der Weg
Der Interessent wird Genotec-Genosse durch zeichnen eines Genossenschaftsanteils. Dieser kann zwischen 10.000 und 40.000 Euro gezeichnet werden. Aus dieser Zeichnungssumme heraus lässt sich auch die maximal mögliche Bausumme ableiten, die abhängig von einer Laufzeit bei beispielsweise einer 10.000 Euro Zeichnungssumme und 39 Monaten Wartezeit 114.285 Euro beträgt und bei einer 40.000 Euro Zeichnungssumme und 39 Monaten 457.142 Euro beträgt. Bis zu dieser Summe steht dann nach Ablauf der nicht garantierten Wartezeit eine Investitionssumme zur Verfügung. Zugrunde gelegt wurde hier das übliche Bausparprinzip, nach dem viele „Genossen“ Beiträge leisten und die einzelnen der Reihe nach aus den vereinnahmten Geldern bedient werden.
Sicheres Empfehlungskonzept – Kunden werben Kunden…
Das Prinzip funktioniert natürlich nur so lange, wie es ausreichend neue Zeichner gibt. „Den letzten beißen die Hunde“, könnten Gegner des Konzeptes kritisierend vorbringen. Das ist richtig, bleiben weitere Kunden aus, entsteht irgendwann ein Auszahlungsproblem, da Genotec selbst keine Fremdkredite aufnehmen wird. Somit muss man als Genosse dafür sorgen, dass sich das Konzept weiterverbreitet, dass man es weiter empfiehlt. Denn eine große Vertriebsmannschaft, schon gar nicht in abhängiger Tätigkeit, wie bei Banken und Bausparkassen, gibt es nicht. Auch wenn große Anstrengungen unternommen werden, die Vertriebsmannschaft ist im Verhältnis zu der Zahl der Bank- und Bausparkassenmitarbeiter klein. Im wesentlich günstigeren Verhältnis, steht der Vergleich benötigte neue Bausparverträge zu Genotec-Verträgen, so daß die nötigen Neuverträge bei Genotec bei weitem nicht die Zahle der zum Systemerhalt notwenigen Bausparverträge erreicht. Und jedes Produkt, ob Mercedes, Bausparen oder Fondssparen lebt von neuen, zufriedenen Kunden. Und nur zufriedene Kunden empfehlen weiter.
So gesehen besteht hier ein Produkt, das seine Kunden erstmalig aus ureigenem Interesse heraus weiterempfehlen werden. Wer Genotec-Genosse wird, ohne dieses Produkt weiterzuempfehlen, dürfte das System nicht verstanden haben. In diesen Fällen sollte man ernsthaft nachdenken ob Genotec das richtige Finanzierungskonzept für einen ist...
Am Rande sei nur gesagt, dass Konzerne wie die Allianz/Dresdner Bauspar AG und die Activest-Anlagegesellschaft (HypoVereinsbank-Tochter) im Bereich Ansparprodukte eine Partnerschaft mit Genotec eG eingegangen sind, so dass auch diese großen Gesellschaften das Genotec-System verstanden und befürwortet haben.
Dreifach Förderungen abgreifen
Genotec wird als Genossenschaftsbeteiligung gleich mehrfach stattlich gefördert. Nach heutigem Stand erhalten Genossen sowohl Arbeitgebersparzulage auf die Vermögenswirksamen Leistungen, als auch Wohnungsbauprämie auf Eigenzahlungen sowie die Förderungen nach § 17 Eigenheimzulagengesetz*, sofern sie innerhalb von acht Jahren in das Objekt einziehen.
(Beitritt und Zahlung der Kosten und der ersten mtl. Ansparrate bis 30.12.2005 notwendig)
Damit ist das Produkt gleich dreifach staatlich gefördert, für die Betroffenen sicherlich spannend.
Im Ergebnis lassen sich somit einige Punkte festhalten:
1. Wirtschaftliche Unabhängigkeit
2. Risikolos zu Eigentum (im Vergleich zu Bank- oder Bausparfinanzierungen)
3. Planbare Belastungen und feststehender Erwerb
4. Keine Konkursgefahren, keine Versteigerungsgefahren
5. Geringes Eigenkapital notwendig – rund elffache Bausumme nach 39 Monaten zur Verfügung
6. Keine Schufaauskünfte
7. Hohe Flexibilität
8. Übertrag des Bauherrenrisikos auf Genotec
9. Kapitalisierung und Übertrag von Immobilienbesitz
10. Risikoloser Wiederverkauf
weitere Informationen unter http://www.genotec-eg.de/ und/oder Bankfachwirt Steffen Etzel - Best-Zins
www.Best-Zins.info, Tel.: 061 72 / 86 73 62
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