Das Bürgerliche Gesetzbuch von 1900 kannte die Idee vom Eigentum an einer einzelnen Wohnung innerhalb eines Wohnhauses noch gar nicht. Zwar konnten mehrere Eigentümer gemeinsam ein Haus besitzen, aber dann gehörte alles am Haus allen eben anteilsmäßig.
Die für die gemeinschaftliche Wohnform Eigentumswohnung typische Aufteilung in Sondereigentum (Wohnung), Teileigentum (Kellerabteil) und gemeinschaftliches Eigentum (Treppenhaus) entstand erst mit dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) aus dem Jahre 1951.
Seither ist der Siegeszug dieser Form des Wohneigentums nicht mehr aufzuhalten. Das hängt natürlich zunächst einmal mit der nicht unbegrenzt zur Verfügung stehenden Ressource Boden zusammen, auf der anderen Seite aber auch damit, dass das Bauen und Wohnen in der Gemeinschaft handfeste Vorteile hat, nicht nur finanzieller Art.
Gemeinschaftlich sparen
Geteiltes Leid ist halbes Leid, gerade bei den leidigen Kosten: Wo der Einfamilienhausbesitzer für seine Außenbeleuchtung ganz alleine in voller Höhe aufkommen muss, teilen sich die Wohnungsbesitzer diese Ausgaben. Richtig spürbar wird dieser Effekt, wenn es um haustechnische Anlagen wie die Heizung geht.
Denn um den Kostenanteil, der in einem Mehrparteienhaus fällig wird, bekommt man kaum eine Heizanlage für ein Einfamilienhaus. Und natürlich sind auch gemeinschaftlich genutzte Wirtschaftsräume (Waschküche) günstiger. Gleiches gilt für die Entstehungskosten von Außenanlagen und Zuwegen sowie für die Erschließungskosten (Strom, Wasser, Telefon, Gas, Straßenbau).
Gemeinschaftlich wohnen
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist im Gegensatz zu anderen Formen von Eigentümergemeinschaften keine Zwangsgemeinschaft (auch wenn es für den einen oder anderen Hausbewohner vielleicht so anmuten mag), sondern eine Willensgemeinschaft mit dem Ziel des Wohnens unter einem allen gemeinsam gehörenden Dach. Deshalb kommt es nicht nur auf gute Nachbarschaft an, sondern auch auf die Verantwortung gegenüber dem gemeinsamen Eigentum.
Mindestens einmal im Jahr treffen sich dazu die Eigentümer und beschließen eventuell nötige Maßnahmen. Weil die Tagesarbeit in der Regel von einem Hausverwalter abgewickelt wird, kommt seiner Wahl eine besondere Bedeutung zu. Genauso wie der Bildung einer ausreichend hohen Instandhaltungsrücklage. Die Eigentümerversammlung trifft hierzu Mehrheitsentscheidungen, die akzeptiert werden müssen.
Die Teilungserklärung legt fest, wem was im Haus gehört und wie es genutzt werden darf.
Die Teilungserklärung ist eine häufige Form zur Begründung von Wohnungseigentum. Damit erklärt der Grundstückseigentümer (in der Regel ein Bauträger) gegenüber dem Grundbuchamt, dass er sein Alleineigentum am Grundstück in Miteigentumsanteile teilen will. Die Teilungserklärung benennt das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung sowie die zum Sondereigentum gehörenden Räume, die nicht Wohnzwecken dienen (Teileigentum) und schließlich das Gemeinschaftseigentum.
Sondereigentum
Das ist die einzelne Wohnung im Haus, die in sich abgeschlossen sein muss. Zum Sondereigentum können nicht Räume oder Flächen werden, die zwingend zum Gemeinschaftseigentum zu zählen sind, etwa das Treppenhaus. Aber auch die Fassade und die Fenster der eigenen Wohnung (als Fassadenbestandteil) können kein Sondereigentum sein und unterliegen damit nicht dem Willen des einzelnen Wohnungseigentümers, sondern dem der Eigentümerversammlung und ihren Beschlüssen.
Gemeinschaftseigentum
Alles, was nicht Sondereigentum (oder Teileigentum als besondere Form des Sondereigentums) ist, ist gemeinschaftliches Eigentum. Dazu gehört zuallererst einmal das Grundstück selbst und dann in großen Teilen das Gebäude (Außenmauern, Decken, Dach) bis auf die statisch nicht tragenden Trennwände innerhalb einer Wohnung. Die Isolierschicht eines Balkons beispielsweise ist gemeinschaftliches Eigentum. Natürlich auch die Zugänge zum Haus und die Außenanlagen, soweit nicht anders in der Teilungserklärung festgelegt. Prinzipiell ist alles gemeinschaftliches Eigentum, was nicht als Sondereigentum eigens benannt wird. Abgesehen davon können natürlich Gartenanteile bestimmten Wohnungen als Sondereigentum zugewiesen werden.
Teileigentum
Unter Teileigentum verstehen die Juristen das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken bestimmten Räumen oder Flächen, also Kellerabteil oder Tiefgaragenstellplatz. Auch wenn der Keller oder der Speicher ein geschlossener Raum ist, darf er nicht zu Wohn- zwecken genutzt werden, wenn dies in der Teilungserklärung nicht vorgesehen ist. Entscheidend ist nicht die tatsächliche Art der Nutzung, sondern die vereinbarte. Die Eigentümergemeinschaft kann die Teilungserklärung ändern.
Instandhaltungsrücklage
Sie gehört zum gemeinschaftlichen Eigentum. Die Faustregel des Fachverbands für Wohnungseigentumsverwalter empfiehlt bei Neubauten jährlich 0,8 Prozent des Kaufpreises. Die Höhe der Rücklage bestimmen die Eigentümer. Eigentümerversammlung Dieses Willensbildungsorgan der Eigentümer fasst nach dem Mehrheitsprinzip wichtige Beschlüsse rund um das Gebäude und das Leben darin.
Tipp: lesen Sie bevor Sie sich zu einem Kauf entschließen die letzten Protokolle der Eigentümerversammlungen. Hier erfahren Sie meistens welche Instandhaltungen geplant sind, welche Unstimmigkeiten es im Hause gibt und wie hoch die Instandhaltungsrücklage zu diesem Zeitpunkt war. All diese Rechte und Pflichten ect. erwerben Sie bei einem Kauf mit.
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