Sie bauen oder kaufen eine Immobilie mit mehr wie einer Wohnung?
Beispiel Haus mit Einliegewohnung: Der Architekt errechnet für die vermietbare Wohnung einen Wert von 100.000 Euro (inkl. 30.000 Euro Grundstücksanteil).
Würde der gesamte Wert dieser Wohnung fremd finanziert werden, wären bei 5,25 Prozent Zinsen im Jahr 5.250 Euro Zinsen als Ausgaben geltend zu machen. Zusätzlich kann der Gebäudewert von 70.000 Euro in den ersten sechs Jahren mit jährlich fünf Prozent als steuerliche Ausgabe angesetzt werden (danach acht Jahre lang 2,5 Prozent) - macht 3.500 Euro. Zusammen sind dies relevante Ausgaben von 8.750 Euro.
Als Einnahmen dagegen zu rechnen sind die Mieteinnahmen von zwölf mal 400 Euro, also 4.800 Euro. Daraus ergibt sich ein Verlust von 8.750 minus 4.800 Euro, also 3950 Euro. Dieser Verlust führt zur Steuerersparnis.
Das Finanzamt achtet darauf, dass nur jene Kosten anerkannt werden, die eindeutig der Einliegerwohnung zugeordnet sind. Ansonsten erfolgt eine pauschale Kostenteilung nach Größe der gesamten Wohnfläche im Haus. Es gibt höchstrichterliche Urteile, dass Sie Ihre Barmittel für die eigenen vier Wände einsetzen und die vermietete Wohnung zu 100 Prozent mit Kredit bezahlen dürfen, was die Steuervorteile erhöht. Nur klar getrennte Rechnungen und Verträge ersparen Ärger.
Im Kreditvertrag sollte klar definiert sein, dass der Kreditvertrag für die vermietete Wohnung laut Baukostenaufstellung genehmigt wurde. Und die Zahlungen sollten stets von dem richtigen – getrennten – Konten erfolgen. Weil diese klare Trennung nicht immer konsequent vorgenommen wird, empfiehlt es sich, beim Bauamt lieber den Bau von zwei in sich abgeschlossenen Eigentumswohnungen. Damit ist ein Bauleitender Architekt gezwungen, eine klare Aufteilung der Wohnungen und Preise vorzunehmen.
Eine eindeutige Trennung ist wesentlich unproblematischer. Jede Wohnung steht für sich im Grundbuch und hat eine eigene Rechnungslegung. Sollte es später einmal finanziell knapp werden, könnte die kleine Wohnung problemlos verkauft werden. Selbst spätere Erbauseinandersetzungen lassen sich mit getrennten Wohnungen eher vermeiden.
Zu steuerlichen Fragen empfehle ich einen versierten Steuerberater zu konsultieren, in allen Fragen rund um ihre Immobilienfinanzierung erhalten Sie fachkundigen Rat und Unterstützung bei Best-Zins & Finanzberatung
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